Par un jugement du 26 septembre 2025, le tribunal administratif de Poitiers a annulé le règlement adopté par le conseil de la communauté d’agglomération de La Rochelle le 20 octobre 2022 en raison de son caractère trop contraignant et celui adopté le 9 mars 2023 en tant uniquement qu’il ne permet qu’aux propriétaires personnes physiques de changer temporairement l’usage d’un local destiné à l’habitation pour le louer.
En vue de lutter contre la pénurie de logements sur son territoire, la communauté d’agglomération de La Rochelle a adopté, puis modifié, par deux délibérations des 20 octobre 2022 et 9 mars 2023, le règlement fixant les conditions dans lesquelles les autorisations de changement d’usage des locaux destinés à l’habitation, tant permanent que temporaire, peuvent être délivrées en vue de les louer de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage.
Le tribunal a été saisi par une cinquantaine de propriétaires et la Chambre syndicale des propriétaires et copropriétaires de La Rochelle et de l’Aunis qui estimaient que ce règlement n’était pas nécessaire pour pallier une pénurie de logements ni proportionné à l’objectif poursuivi.
Le tribunal a d’abord constaté la forte augmentation du nombre de logements meublés à vocation touristique, au détriment des logements disponibles à la location longue durée à destination des ménages et des étudiants notamment, et en a déduit la nécessité de règlementer les changements d’usage des locaux d’habitation.
Il a toutefois annulé le règlement adopté le 20 octobre 2022 en ce qu’il impose des restrictions disproportionnées au regard de la pénurie de logements destinés à la location, notamment l’interdiction de délivrance de toute autorisation de changement d’usage pour les logements d’une surface habitable inférieure à 35 m² de surface de plancher, sur l’ensemble du territoire de la commune.
S’agissant de la nouvelle version de ce règlement adoptée le 9 mars 2023, le tribunal a estimé qu’en conditionnant la délivrance d’une autorisation de changement d’usage permanent à ce que le demandeur ne soit pas déjà bénéficiaire d’une autre autorisation pour un local situé sur la commune de La Rochelle et que le local en cause conserve les aménagements existants indispensables à l’habitation, la communauté d’agglomération a fixé des critères suffisamment clairs et précis, mais aussi proportionnés au regard de la situation du marché locatif.
De même, le tribunal a relevé le caractère proportionné du mécanisme de compensation auquel le règlement subordonne la délivrance d’une autorisation de changement d’usage permanent dans le centre-ville de La Rochelle, élargi au quartier du Gabut, et dans le quartier des Minimes dès lors que, bien que contraignant, il est restreint géographiquement à un territoire spécifique, particulièrement concerné par le phénomène d’expansion des logements meublés de tourisme.
Enfin, le tribunal a considéré que l’exclusion des personnes morales du bénéfice du régime d’autorisation temporaire de changement d’usage n’est pas justifiée par des critères objectifs et rationnels en rapport avec les buts poursuivis et que le règlement induit ainsi une discrimination entre les personnes physiques et morales, en méconnaissance de l’article 14 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et de l’article 1er de son premier protocole additionnel.
En conséquence, le tribunal n’a prononcé qu’une annulation partielle du règlement adopté le 9 mars 2023 et ce en tant uniquement qu’il instaure une telle discrimination.
Du fait de ce jugement du 26 septembre 2025, le règlement, dans sa version issue de la délibération du 9 mars 2023, dont l’application avait été jusqu’à présent suspendue par la décision du juge des référés du tribunal du 24 janvier 2023, est à nouveau applicable sous réserve de l’annulation partielle prononcée concernant le régime d’autorisation temporaire de changement d’usage.